#mutuo: le protezioni accessorie e opzioni di mutuo
di Andrea Callari
Per prima cosa ricordo che è importante seguire i passaggi in ordine. In poche parole è una Ricetta e chi cucina sa che l’ordine degli ingredienti è importante quanto il tempo e le dosi.
Vi consiglio quindi, se non l’avete già fatto, di leggere i post precedenti riguardo “La Rata Sostenibile“, “La Durata Giusta” e “Che Tasso scegliere Fisso o Variabile?“.A questo punto si può procedere con le “Opzioni” e le “Protezioni“.
Tutte le Opzioni oggi a catalogo delle Banche servono per aumentare la sicurezza del Mutuatario rispetto allo scetticismo e alla paura che spesso si presenta quando si parla di Tasso Variabile.
Per capire se queste opzioni siano valide o necessarie (visto che ovviamente hanno un costo aggiuntivo sullo Spread) bisogna partire dal rapporto che c’è tra la Rata Sostenibile e la Rata effettiva del mutuo Variabile.
Se la Rata Variabile in partenza è inferiore al 70% della Rata sostenibile si può sostenere che l’inserimento di una delle opzioni successivamente trattate sia un costo evitabile. Di fatto questo 30% è un margine di sicurezza già di buon livello che se affiancato ad una forma di risparmio dello stesso allora garantirebbe la sicurezza necessaria al mutuatario.
In caso si fosse con un margine inferiore le Opzioni sono le seguenti.
RATA COSTANTE: Ossia il tasso è variabile ma anziché variare l’importo della rata quello che varia è la durata del mutuo che si accorcia o si allunga a seconda che il tasso Euribor aumenti o diminuisca. Questo protezione è efficace specialmente se ci troviamo difronte ad un Euribor di partenza medio/alto (superiore al 3%) in quanto a livelli inferiori il rischio di veder allungare il mutuo e trovarsi addirittura con dei soldi da dover dare alla Banca alla fine del mutuo è decisamente alto. Oggi con l’Euribor sotto lo 0,15% è decisamente SCONSIGLIATO
CAP: Ossia la possibilità di fissare un tetto massimo del Tasso totale tra Euribor e Spread oltre il quale la rata non si alza. Tenendo in considerazione che un Variabile puro oggi si può trovare anche a 2,20%/2,60% un CAP accettabile sarebbe al 4%. Ogni valore di CAP superiore al 4% risulterebbe inefficace in quanto le possibilità che nella prima fase del mutuo (quella dove si pagano più interessi) si arrivi ad un tasso superiore sono davvero pochissime e non ne vale la spesa.
TASSO MISTO: Ossia la possibilità di optare tra Fisso e Variabile durante la fase di pagamento del Mutuo. Di solito questa rinegoziazione avviene con una semplice raccomandata da inviare all’Istituto erogante 90 giorni prima della scadenza di scelta che spesso corrisponde al 2°,3° o 5° anno. Questo tipo di protezione è sempre efficace tranne quando l’Euribor è particolarmente alto (sopra al 5%) poiché in questo caso le probabilità di ulteriori rialzi è molto limitata e quindi potrebbe essere non necessaria questa opzione. Uno dei vantaggi intrinsechi di questa scelta, oltre all’adattabilità della scelta in base al cambiare della nostra vita, è che quando ci si posiziona sul periodi fisso il tasso applicato si forma attraverso la somma dello Spread applicato dalla Banca e l’Eurirs a 2/3/5 anni a seconda del periodo che vogliamo mantenere il Tasso fisso. Questo Eurirs è di norma sempre inferiore (anche di molto) a quello a 20 o 30 anni e quindi rende l’importo della rata molto più vicina ad un Tasso variabile piuttosto che quella fisso.
LE PROTEZIONI
Per lo più le protezioni sono delle Assicurazioni sugli imprevisti che possono capitare durante il periodo del Mutuo e che possono metterci in difficoltà relativamente al reddito che produciamo per poter pagare la Rata.
Spesso le assicurazioni sono viste come obbligatorie e pesanti ma l’importanza di averle sottoscritte è elevatissima quando poi ci si trova davanti alla necessita di doverle utilizzare.
Non si capisce spesso perché se compriamo un’auto nuova da 10mila euro facciamo anche l’assicurazione furto e incendio e invece non ci preoccupiamo di tutelarci dal pagamento del mutuo che rappresenta la possibilità di mantenere e vivere in una casa da un valore 10/20/30 volte superiore a quello della macchina.
Gli imprevisti principali da cui ripararsi sono:
PERDITA DEL LAVORO: L’assicurazione, in genere, dovrebbe intervenire pagando le rate al posto del mutuatario in attesa che lo stesso ritrovi lavoro. La copertura da tempo dai 6 mesi ad 1 anno e in taluni casi l’assicurazione si impegna anche nella ricerca di un lavoro alternativo rispettando qualifica e tipo di impiego del mutuatario. Questa protezione è ovviamente dedicata ai Dipendenti.
PREMORIENZA: La morte di uno dei mutuatari (o dell’unico) è sicuramente un momento difficile soprattutto sotto l’aspetto umano. Anche dal punto di vista finanziario può generare dei problemi soprattutto se il Reddito generato dal de cuius era fondamentale per il pagamento della Rata. Lasciare, oltre al dolore umano, in difficoltà la propria famiglia fino alla possibile perdita della casa è qualcosa che in vita non avremmo mai voluto potesse accadere.
In questo caso la copertura è necessaria, fondamentale, soprattutto se esiste una situazione familiare diretta (moglie, marito, figli). In caso di Single invece potrebbe anche rivelarsi non fondamentale visto che nessuno in modo diretto rischierebbe di andare in mezzo ad una strada. Semmai gli eredi avranno il tempo di vendere l’immobile e sanare il debito trattenendo l’eventuale avanzo differenziale.
INVALIDITA’ PERMANENTE: Rispetto alla morte di uno dei mutuatari il presentarsi di una invalidità permanente è umanamente meno invasiva ma finanziariamente più grave. Infatti oltre a tutto quello che è stato detto nel caso precedente si somma il fatto che vi è una bocca in più, e molto costosa a causa dell’inabilità, da sfamare. Anche un single avrebbe necessità di questa copertura forse anche di più rispetto ad una famiglia dove magari invece vi è un altro reddito sostanzioso che potrebbe portare avanti la baracca. In caso di Invalidità l’assicurazione estingue la percentuale di copertura relativa alla persona oggetto dell’invalidità.
Ovviamente ci sono altre forme di protezione ma meno importanti e meno utilizzate. In ogni caso se qualcuno leggendo volesse aggiungerne delle altre o chiedere chiarimenti sono a disposizione.